התחדשות עירונית: הדרך הבטוחה - התקשרות מול היזם/קבלן

קבוצת אלמוג, שאותה מנהל יקי אמסלם, הוקמה לפני שלושים שנה, והיא אחת מעשרים חברות הייזום והבנייה המובילות בישראל לפי סקר בי.די.אי. החברה תכננה וביצעה פרויקטים בהיקף של מאות אלפי מ"ר בכל רחבי הארץ. ההתמחות שלה היא באיתור פרויקטים בייזום על קרקעות מנהל, פרטיות והתחדשות עירונית. מאחוריה ביצוע של מאות פרויקטים, שכוללים בנייה רוויה וצמודי קרקע למגורים, מסחר, מרכזים לוגיסטיים ותעסוקה.

בשנת 2010 הקימה החברה את אלמוג פינוי בינוי. יוסי בר דוד מנהל את החברה מיום הקמתה, ויש לה 19 פרויקטים מחיפה בצפון עד יבנה בדרום. הפרויקטים כוללים הריסת הבניין הקיים, והקמה של בניין חדש, תוך נשיאה בערבויות חוק מכר ערבויות לשכירות, שכר הדירה וכו’, תכנון וביצוע של הסדרי חנייה, פיתוח סביבתי והשבחת שווי הקרקע והדירות ללא עלות כספית מצד הדיירים.

מאות אלפי אזרחים חתומים על אשליות
" לצערי, על אותה טעות של המדינה חוזרים בתחום ההתחדשות העירונית גם בעלי מקצוע מתחום הנדל"ן, אדריכלים,עורכי דין

, שמאים ומתווכים, רבים וטובים אשר נכנסים לתחום עם רצון טוב ושאיפות לקדם פרויקטים, אך אינם מודעים או מוכנים לקשיים שבדרך. כיום חתומים מאות אלפי אזרחים על הסכמים שונים, עם הבטחות רבות - שלא לומר אשליות", אומר בר דוד.
"חברות בתחום ה’יזמות’ צצות השכם וערב, ללא ידע וניסיון ביצועי בתחום התכנון והבנייה, ללא חוסן כלכלי לגיוס היועצים הנדרשים וללא הבנה בסיסית בתחום הביצוע - מבלי שאף אחת מהן יודעת מי יבצע עבורן את הפרויקט אם בכלל, מה שמתגלה מאוחר יותר בדוח האפס. יזם רציני לא הולך לפרויקט כזה רק כי יש חתימות".

- נניח שמגיעה אליי חברה לניהול חתימות. מה צריך לעשות?

"ברגע שמגיע אליכם איש מקצוע ומציע חוזה/ייפוי כוח לפרויקט, הדיירים חייבים לבקש לדעת, לפני שהם חותמים על המסמך, מיהו היזם/קבלן, המשקיע ומבצע את הפרויקט. לפני החתימה חייבים לבצע פגישה מקדימה אתו ועם הרשות המקומית, כדי לדעת אם אכן הפרויקט ניתן לביצוע מבחינת הרשות ומבחינת היזם/קבלן".

- מה הסיכון הגדול שלוקחים הדיירים מול צד שלישי?

"כשהדיירים חותמים על מסמכים של בלעדיות מול ניהול חתימות, בין אם הוא אדריכל ובין אם עורך דין, זה הרע במיעוטו, ויש לתחם מסמך זה בזמן. במקרים רבים הם יחתימו אותם על ייפוי כוח בלתי חוזר. זה מקרה שהדיירים צריכים להיזהר ממנו, כי זו חתימה שקשה מאוד לחזור ממנה. הדרך היחידה לבטל סוג כזו היא באמצעות בית משפט".

- כיצד ניתן לבצע התקשרות בטוחה ישירה עם יזם/קבלן?

"הדבר הטוב ביותר הוא לברר באופן עצמאי מי החברות שמדורגות גבוה בסקרים. כלי שני וחשוב ביותר הוא לבוא לבקר במקום מושבו של היזם או הקבלן, ואת הפרויקטים שביצע. אני, למשל, מממן ומוציא אוטובוסים לנציגויות דיירים, כדי לסייר בפרויקטים שבנינו. אני מעודד אותם לדבר עם הדיירים שרכשו, לשמוע חוות דעת על השירות ועל איכות הבנייה ולהחליט בעצמם לאחר שבחנו את כל האפשריות".

ערים שלמות חתומות על פינוי בינוי שאיש אינו יודע אם ייצא לפועל
"פרויקט פינוי בינוי טומן בחובו יתרונות רבים, הן בפן הכלכלי והן בפן המיסויי והקנייני. עם זאת, עקב מורכבותו של התחום, גם בהליך מסועף זה עלולים להתעורר סיכונים שונים, העלולים לגרום נזקים כספיים ועוגמת נפש רבה לבעלי הדירות ולמקדמי הפרויקטים, בעיקר בגלל שהוא ארוך יותר, ושמהותו פינוי של דירות קיימות - הפוגע לא אחת בדיירים שונים ובזכויותיהם הבסיסיות.

"לכן, ישנו צורך של הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף המיועד לעבור את תהליך ההתחדשות לשם ביצוע הפרויקט. לא תמיד פשוט להגיע לזה במהלך הדרך", מסביר בר דוד.
"גם המדיניות של הרשות המקומית לגבי פינוי בינוי בתחומה עלולה להשתנות כמה פעמים בזמן התהליך, בעקבות החלפת ראש עיר, ולהשפיע על תהליכים כמו השגת זכויות בנייה, חתימת חוזים והשגת בטוחות. במקרה כזה נוצר ואקום של חוסר רצף שלטוני, שעלול לעכב את הפרויקט או להפוך אותו ללא כדאי. "מנהלי החתימות לא לוקחים זאת בחשבון. תהליכי פינוי בינוי הם מאוד מורכבים וארוכים, וחוסר הוודאות בהם עבור הדיירים - וגם עבורנו היזמים - גדול בהרבה מאשר בפרויקטים של תמ"א 38. אלו נושאים שראויים להיות מלווים על-ידי גורמים מקצועיים, בעלי חוסן כלכלי, מוסמכים ובעיקר מנוסים בתחום הביצוע".

- מדוע אם כך דיירים ממהרים לחתום?
"הרבה מאוד בניינים שנראים בהדמיה כמו חלום - למשל בניין בן 28 קומות על דונם וחצי - הם בפועל קשים מאוד לביצוע. הם לא מקבלים את המידע כולו, למשל על הממ"דים וגרעין שיורדים עד מתחת למרתף , נושא הקונסטרוקציה, הצפיפות והחניה.

"דבר נוסף קריטי בפינוי בינוי הוא שהרשויות מבקשות השתתפות במבני ציבור, ומחייבות אותנו לדוגמת בגני ילדים ומעונות יום, דברים שלא נכנסים לשום ורסיה של מסמך חתום, ואף דייר לא יודע את זה במעמד החתימה. לאדם שמחתים דיירים אין הניסיון המקצועי הרלוונטי והחשיבה הביצועית וכלכלית כדי ליידע את הדיירים בנושאים כאלה, ולהכריע בסוגיות כאלו אם ניתן לצאת לפרויקט".
אז נניח שחתמתם על חוזה, והצלחתם לעבור את הוועדה המקומית. בר דוד אומר שברמה המחוזית נכונו לכם קשיים מרובים נוספים.

"ברמה המחוזית ראשית מקפידים מאוד להקצות מכל שטח 15 אחוז לחלחול מי גשמים. המשמעות היא שכשאתם מגיעים לפרויקט עם 2 דונמים, ולא יכולים להשתמש ב-300 מ"ר, זה מקטין את שטח הקרקע באופן משמעותי, מה שמשפיע על גודל יחידות הדיור ועל הצפיפות, וברגע אחד, לפעמים, הפרויקט כבר לא בר מימוש.

"בעיות נוספות הן נתיבי האוויר של רשות שדות התעופה וצה"ל. אנו מדינה קטנה ופתאום יכולים לומר ליזם שהוא לא יכול לבנות את הקומות הנדרשות בגלל שהצבא טס שם, והפרויקט כבר מושקע במיליון שקלים. אלו דברים שחייבים להיבדק בשלבים מוקדמים".

השלב הבא: התחדשות עירונית בפריפריה
בשנים האחרונות התחילו לדרוש מנהלי החתימות ומקדמי הפרויקטים באופן אבסורדי כ-5 אחוזים ויותר מסך מהמכירות, כשליש מהרווח היזמי-ביצועי של הפרויקט. בשל יציבותה הכלכלית וביצועית החליטה קבוצת אלמוג פינוי בינוי שלא להתמודד במכרזים של מקדמי הפרויקטים. במקום זאת הם מפנים את מאמציהם לאיתור פרויקטים עם פוטנציאל ביצועי וכלכלי באזורים שבעבר לא נחשבו כלכליים, כמו יבנה.

"לפני חמש שנים, דוחות האפס הראו רווח של 6-5 אחוזים בלבד ביבנה, אך מכיוון שאנו חברה פרטית איתנה, ולאחר בחינת השוק, החלטתנו להאמין במקום, והפרויקט מוצלח. אני מאוד אופטימי, ומאמין בכוחו של הזמן שיביא את ההתחדשות העירונית לכדאיות כלכלית וביצועית גם בפריפריה."עם יד על הלב, זה מאוד תלוי ברשויות המקומיות ובכנסת. לצד השקעות בערים חדשות, יש להשקיע גם בערים ותיקות ובהתחדשות עירונית, משום ששם זה העתיד. בסיוע ממשלתי נוכל להוציא אנשים מסביבת העוני וממעגל הסיכון, ולעשות צדק חברתי אמיתי לאותם אנשים שקנו דירות בשנות החמישים והשישים, אשר חיים היום בתנאים קשים ובסיכון רב וזהו כל רכושם.

הכתבה בשיתוף חברת "אלמוג פינוי בינוי"