בעמק יפה בין כרמים ושדות / עו”ד רחל אדרי
בניגוד לפתיחתו הפסטורלית של הסיפור המפורסם, הסכמי שכירות שעולים על שרטון עלולים לגרום קשיים רבים הן למשכיר והן לשוכר. כיצד ניתן להימנע מכך? יש להתייחס בכובד ראש להסכם השכירות - ולהתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום
לקוחות רבים מגיעים אליי לאחר שהשכירו דירה או שכרו אחת, כשהם מתבססים על הסכם של חבר או כזה שהורידו מהאינטרנט. בחלוף השנים, נוצר מצב בו ההסכם האקראי אינו נותן מענה הולם, למשל: מה עושים כשהשוכר מפסיק לשלם בזמן? כשבת זוגו עוברת לגור עמו? או כשהוא מאמץ כלב? ומה קורה כשבבניין המגורים הוחלט על שיפוץ מסיבי? או כשהמשכיר מבקש למכור את הדירה ומבקש להגיע כמעט מדי יום עם רוכשים פוטנציאליים?
הדירה היא כנראה הנכס היקר ביותר של המשכיר, או לפחות אחד היקרים ביותר. מבחינת השוכר- מדובר בעסקה יקרה אליה הוא מתחייב לפחות שנה מראש, ומשקיע בה את מיטב כספו. על כן יש להכין הסכם ספציפי, מנוסח היטב, המתאים לאופי הנכס, לטיב ההתקשרות - וגם שומר על האינטרסים של הצדדים. העלות של הכנת הסכם השכירות אצל עורך דין היא זניחה ביחס לעלות הליווי המשפטי במצב בו ההסכם מופר- וזה קורה לעתים קרובות מאוד.
במקרים רבים בהם אני נדרשת לייצג משכירים או שוכרים, אני מגלה כי ניתן היה להימנע מפנייה לבית המשפט לו רק היה נערך בין הצדדים הסכם רציני ויסודי, המנוסח בבהירות ומכיל מנגנון להסדרו של כל תרחיש אפשרי הנוגע להתקשרות בין הצדדים.
אבקש להסבר את דבריי בעזרת דוגמא הלקוחה מתוך הסכם, אשר בו סעיף אשר נוסח בצורה קלוקלת, הביא לפרשנות מנוגדת של הוראות ההסכם- ואת הצדדים למחלוקת, שבית המשפט נאלץ לפסוק בה:
"מוסכם בזאת שהשוכר יעביר לבעלת הדירה 3,000 ₪, כתשלום בעבור החודש האחרון של השכירות ו/או למקרה של נזקים שנגרמו בדירה ו/או לתשלום תשלומים שלא שולמו" - לטענת השוכר, השיק שניתן למשכירה- הריהו תשלום עבור חודש השכירות האחרון . המשכירה טענה שהשיק שבידיה הוא בטוחה לכיסוי נזקים ועל כן על השוכר להעביר לידיה שיק נוסף ע"ס 3,000 ₪, ומבחינתה מדובר באיחור בתשלום דמי השכירות על כל המשתמע מכך. מדובר בסעיף המנוסח בצורה מרושלת, כאשר מיד כשהיחסים בין הצדדים התערערו, הוא הפך לשדה קרב עבורם.
היום, בעקבות תיקון לחוק השכירות והשאילה תשל"א – 1971, שזכה לכינוי "חוק השכירות ההוגנת", על משכירים ושוכרים לקחת לתשומת ליבם את החשיבות בניסוח הסכם השכירות, כך שלא יהיו יכלול סעיפים אשר עלולים לעמוד בניגוד להוראות החוק, למשל, עפ"י סעיף 25ט(ב)3 לחוק, השוכר לא יישא בביטוח מבנה, כפי שהיה נהוג עד כה.
לסיכום, הסכם שכירות הוא הסכם מורכב שאין להקל ראש בחשיבותו. מומלץ לפנות לעורך דין - בעיקר לאור התיקון החדש לחוק השכירות והשאילה -על מנת שיכין עבורכם הסכם שכירות אחראי אשר ייתן מענה הולם לכל אי הבנה בעתיד.
עו"ד רחל אדרי, עורכת דין למקרקעין 052-6767661 / 077-5516107 / בנימיני4, תל אביב
