שלום אור,

הבחירה בין פרויקט פינוי-בינוי לבין מסלולים אחרים כמו תמ"א 38 תלויה במספר גורמים, ועל הדיירים לשקול את הנסיבות הייחודיות למתחם שלהם. הנה כמה מקרים שבהם ייתכן שכדאי לדיירים לשקול לבחור בתמ"א 38 או במסלול אחר:

כמות דירות ומורכבות המתחם:

אם מדובר במבנה קטן (לדוגמה, בניין עם מספר מצומצם של דירות), ייתכן שתמ"א 38 תהיה פתרון מתאים יותר, משום שפרויקטי פינוי-בינוי דורשים לרוב תכנון וביצוע במתחמי בניינים גדולים יותר, יחד עם זאת החלטה לגבי המתווה הינה של הרשות המקומית.

מגבלות תכנוניות וזכויות בנייה:

אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) אינה מאפשרת הרחבת הבנייה הנדרשת לפרויקט פינוי-בינוי, וקיימת התכנות כלכלית ייתכן שתמ"א 38 תהיה אופציה ריאלית יותר.

צורך בהליך מהיר:

פרויקט תמ"א 38, יכול להיות מהיר יותר מבחינת ההליך התכנוני והביצוע, ולכן מתאים כאשר הדיירים מחפשים פתרון מהיר לשיפור תנאי המגורים שלהם.

שיקולי כדאיות כלכלית:

לעיתים, בפרויקטים קטנים או באזורים שבהם ערך הקרקע נמוך, יזמים עשויים להעדיף פינוי בינוי שכן תמ"א 38 עשוי להיות פחות כלכלי.

בסופו של דבר, הבחירה תלויה בצורכי הרשות המקומית, של הדיירים, מאפייני המתחם, ההיתכנות הפיננסית והתכנונית.

בברכה,
יוסי בר דוד.

יש לכם עוד שאלות להתחדשות עירונית? כנסו!

הפייסבוק שלי  yossi@ybdi-ltd.com

שלום אפרת,

מה הפרחים יודעים

אם תסתכל על פרחים בטבע, תראה תבנית מדהימה: כל צבע פונה לסוג מאביק אחר.

פרחים אדומים נועדו לציפורים יונקות צוף (שרואות אדום היטב, אבל אין להן חוש ריח חזק) - לכן הם לרוב חסרי ריח.

פרחים כחולים-סגולים נועדו לדבורים - שרואות קרינה אולטרה-סגולה שאנחנו בכלל לא רואים. מחקרים מראים שלדבורים יש "מפת נחיתה" UV על עלי הכותרת.

פרחים לבנים עם ריח חזק נועדו למאביקי לילה - עש ועטלפים - שלא רואים צבע, אבל מזהים ריח ממרחק.

פרחים צהובים-כתומים משכילים מאביקים גנרליים - זבובים, חיפושיות - שמחפשים "משהו בולט".

כל פרח ויתר על חלק מהמאביקים כדי להתמקד בסוג אחד. ואתה יודע מה? זה עובד. כי המומחיות מושכת.

מה זה אומר לעסק שלך

אתה פותח עסק ואתה רוצה שכולם יהיו הלקוחות שלך. מעצבים אומרים "אני עושה כל סוג עיצוב". יועצים אומרים "אני יכול לייעץ לכל עסק". מאמנים אומרים "אני עובד עם כולם".

זה כמו פרח שמנסה להיות אדום, כחול, לבן וצהוב ביחד. התוצאה? אף אחד לא רואה אותך. כי אתה לא בולט לאף אחד.

בעסק קטן, גנריות היא אויב. אתה לא יכול להתחרות על "כולם" - אין לך את המשאבים. אבל אתה יכול להיות המלך של נישה צרה.

בחר את המאביק שלך

במקום "אני מעצב גרפי" → "אני מעצב גרפי לתחום ספציפי" במקום "אני יועץ עסקי" → "אני יועץ לבעלי עסקים משפחתיים בדור שני" במקום "אני מאמן כושר" ,  "אני מתמחה בנשים אחרי לידה"

עכשיו - כשמישהו מהקהל הזה מחפש - אתה הבחירה הראשונה. כי אתה "הצבע" המדויק שלו.

המיתוג שלך צריך לדבר לאדם אחד, לא לכולם

כשאתה כותב על עצמך, מעצב לוגו, בוחר מילים באתר - תשאל: "האם זה מדבר ספציפית לאדם שאני רוצה למשוך?"

דוגמה:

• גנרי: "אני עוזר לעסקים לצמוח"
• ממוקד: "אני עוזר לבעלי קפה בוטיק למשוך לקוחות קבועים ללא פרסום ממומן"

הגנרי יכול לדבר לכולם - אבל הוא לא מושך אף אחד. הממוקד? בעל קפה בוטיק שקורא את זה אומר: "וואו, הוא מבין אותי!".

זה ה-"ריח הלבן" - האות שמושך את הקהל הנכון בדיוק.

השיעור המעשי

השבוע, תעשה תרגיל קצר:

1. תכתוב 3 סוגי לקוחות שעבדת איתם (או שתרצה לעבוד איתם)
2. תבחר אחד - זה שאתה הכי נהנה לעבוד איתו, או שהכי מבין את הכאב שלו
3. תכתוב "אני עובד עם [מי בדיוק] שצריכים [מה בדיוק]"

דוגמה: "אני עובד עם אנשי מכירות עצמאיים שרוצים לבנות נוכחות דיגיטלית אבל שונאים מדיה חברתית"

עכשיו תשאל: האם זה מדבר למישהו ספציפי? אם כן - זה הצבע שלך.

תשנה את התיאור שלך בכל מקום (לינקדין, אתר, חתימת מייל) לתיאור הזה. ותראה מה קורה.

כי הפרח האדום לא מנסה למשוך דבורים. הוא מושך ציפורים - ועושה את זה מצוין.

גם אתה תמשוך את ה"מאביק" שלך - אבל רק אם תבחר צבע.

בברכה,
איריס לביא.

972506775989

יש לכם עוד שאלות לאיריס לביא? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

Is360.lavi@gmail.com   050-6775989

שלום שאול,

התשובה הקצרה היא כן, אבל עם כוכבית גדולה: זה תלוי בסוג המערכות ובשאלה אם הן נחשבות ל"צעצוע" או ל"תשתית".

בעולם הנדל"ן המודרני, בית חכם כבר לא נתפס רק כפינוק, אלא כסטנדרט חדש שמשפיע על המהירות שבה נכס נמכר ועל המחיר הסופי. הנה הניתוח המלא:

1. ההבדל בין "תוספות" לבין "תשתית"

כדי שבית חכם יעלה את ערך הנכס בצורה משמעותית, הוא צריך להיות מובנה:

• מערכות קצה (גאדג'טים): מנורה חכמה או רמקול של גוגל לא מעלים את ערך הנכס. אלו דברים שהמוכר לוקח איתו.

• מערכות תשתית (Build-in): בקרת תאורה חכמה בתוך הקירות, תרמוסטטים מרכזיים, מערכות השקיה חכמות, ושליטה על התריסים והמזגנים. אלו נחשבים לחלק בלתי נפרד מהבית ומעלים את ערכו.

2. בכמה אחוזים מדובר?

מחקרים בשוק הנדל"ן (בעיקר בארה"ב ובאירופה, אך המגמה דומה בארץ) מצביעים על כך שבית עם מערכות חכמות מתקדמות יכול להימכר במחיר הגבוה ב-3% עד 5% מנכס דומה ללא מערכות אלו.

• עבור דירה של 3 מיליון ש"ח, מדובר בתוספת של 90,000 עד 150,000 ש"ח.

3. למה הקונים מוכנים לשלם יותר?

• חיסכון בעלויות (Efficiency): מערכות חכמות לניהול אנרגיה (מיזוג ותאורה) יכולות לחסוך עד 20% מחשבון החשמל. קונים רואים בזה השקעה שמחזירה את עצמה.

• ביטחון (Security): מערכות אזעקה ומצלמות מובנות שמתחברות לנייד נותנות שקט נפשי ששווה כסף.

• אפקט ה-"Wow": בית שבו האורות נדלקים בסיטואציה של "אירוח" בלחיצת כפתור אחת יוצר רושם ראשוני חזק הרבה יותר על קונים פוטנציאליים.

4. האם תמיד כדאי להשקיע בזה לפני מכירה?

לא בטוח. הנה המלכוד:

• טכנולוגיה מתיישנת מהר: אם התקנתם מערכת לפני 10 שנים, היא עשויה להיראות לקונה כנטל (מסורבלת, לא תואמת לאפליקציות חדשות) ולא כנכס.

• פשטות היא המפתח: קונים מפחדים ממערכות מסובכות מדי שדורשות "תואר בהנדסה" כדי להדליק את האור בסלון. מערכות ידידותיות (כמו אלו המבוססות על פרוטוקולים סטנדרטיים כמו KNX או Matter) הן אלו שמעלות ערך.

בשורה התחתונה:

בית חכם מעלה את ערך הנכס בעיקר עבור קהל יעד צעיר וטכנולוגי (כמו הייטקיסטים) ועבור נכסי יוקרה שם זה נחשב לסטנדרט מחייב. בנכסים פשוטים יותר, הבית החכם יעזור לכם בעיקר למכור את הבית מהר יותר מהשכנים שלכם, גם אם לא במחיר גבוה בהרבה.

בברכה,
משה סלהוב.

0524738156

יש לכם עוד שאלות לסוכן נדלן? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

0524738156    הפייסבוק שלי

שלום מעיין,

בישראל, כאשר אדם נפטר מבלי שהשאיר צוואה תקפה, עזבונו מחולק לפי כללים קבועים מראש בחוק הירושה (1965). מצב זה נקרא "ירושה על פי דין". החוק מנסה לנחש מה היה רצונו של האדם הממוצע, אך לעיתים קרובות התוצאה מפתיעה את היורשים.

הנה סדר החלוקה והכללים המרכזיים:

1. מי הם היורשים על פי דין?
החוק קובע סדר עדיפויות המבוסס על קרבה משפחתית (שיטת ה"פרנטלות"):

בן/בת הזוג: מקבלים עדיפות ראשונה (פירוט בהמשך).

ילדי המוריש וצאצאיהם: (נכדים, נינים).

הורי המוריש וצאצאיהם: (אחים ואחיות של המוריש, אחיינים).

הורי-הוריו של המוריש וצאצאיהם: (דודים ובני דודים).

2. זכויות בן/בת הזוג (החלק המשמעותי ביותר)
בן הזוג שהיה נשוי לנפטר (או ידוע בציבור שלו) במועד הפטירה זכאי ל:

המטלטלין של משק הבית המשותף: כולל המכונית המשפחתית, הרהיטים וציוד הבית.

חלק מהמקרקעין והכספים:

אם לנפטר יש ילדים או נכדים: בן הזוג מקבל חצי (50%) מהעיזבון, והחצי השני מתחלק בשווה בין הילדים.

אם לנפטר אין ילדים אך יש הורים או אחים: בן הזוג מקבל שני שלישים (66%) מהעיזבון.

דירת המגורים: במקרים מסוימים, אם הנפטר לא השאיר ילדים או הורים אלא רק אחים, בן הזוג עשוי לקבל את כל חלקי הדירה שהיו שייכים לנפטר, בתנאי שגרו בה יחד תקופה מסוימת.

3. עקרון ה"ייצוג" (נכדים במקום ילדים)
אם אחד מילדיו של המוריש נפטר לפניו, חלקו בירושה לא נעלם, אלא עובר ישירות לילדיו שלו (הנכדים של המוריש). זהו כלל שחשוב להכיר כי הוא יכול להכניס לירושה קרובי משפחה רחוקים שלא תמיד היו בקשר עם המוריש.

4. ידועים בציבור – המוקש המשפטי
חוק הירושה משווה את זכויותיו של ידוע בציבור לאלו של בן זוג נשוי, תחת שני תנאים:

הם חיו חיי משפחה במשק בית משותף.

אף אחד מהם לא היה נשוי לאדם אחר בזמן הפטירה. הבעיה: בניגוד לזוג נשוי שיש לו תעודה, ידוע בציבור חייב להוכיח את מעמדו בבית המשפט, מה שגורר לעיתים קרובות מאבקים משפטיים מכוערים מול שאר היורשים.

5. מה קורה אם אין יורשים בכלל?
אם לאדם אין ילדים, הורים, אחים, דודים או כל קרוב משפחה אחר המוגדר בחוק – העיזבון כולו עובר לניהולו של האפוטרופוס הכללי ומועבר למדינת ישראל. המדינה מחזיקה בנכסים ובדרך כלל משתמשת בהם למטרות חינוך, מדע, בריאות וסעד.

מדוע בכל זאת כדאי לכתוב צוואה?
מניעת שותפות כפויה: ללא צוואה, בן הזוג הופך לעיתים לשותף בדירת המגורים יחד עם הילדים (או האחים של הנפטר), מה שעלול להוביל לצורך למכור את הבית כדי לחלק את הירושה.

חלוקה לא שוויונית: אם אתם רוצים לתת יותר לילד אחד שזקוק לכך, או להוריש לנכד מסוים – החוק לא מאפשר זאת ללא צוואה.

קביעת מנהל עיזבון: החוק לא קובע מי ינהל את חלוקת הרכוש, מה שעלול ליצור ריבים על "מי מחליט".

בברכה,
עו"ד שי ללוש.

0522799565

יש לכם עוד שאלות לעורך דין שי ללוש? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

שלום רב,

המונח המקצועי לעולם הזה הוא "עיזבון דיגיטלי". בעוד שנכסים פיזיים (כמו דירה) עוברים ירושה בצורה מוסדרת מול המדינה, נכסים דיגיטליים נתקלים בחומה של סיסמאות, חוקי פרטיות ותנאי שימוש של חברות ענק.

הנה מה שקורה בפועל לשלושת הנכסים שציינת:

1. חשבונות מדיה חברתית (פייסבוק, אינסטגרם)
כאן המדיניות משתנה בין חברה לחברה, והיא מתחלקת לשני מצבים:

הפיכה לחשבון הנצחה: בפייסבוק ואינסטגרם, המשפחה יכולה לבקש להפוך את הפרופיל ל"דף זיכרון". התמונות והפוסטים נשארים, אבל אף אחד לא יכול להתחבר לחשבון או לשנות אותו.

איש קשר למורשת (Legacy Contact): פייסבוק מאפשרת לכם להגדיר מראש אדם שינהל את חשבון ההנצחה שלכם (יוכל לשנות תמונת פרופיל או להגיב לבקשות חברות), אך הוא לא יוכל לקרוא את ההודעות הפרטיות שלכם.

מחיקה: ניתן להגדיר מראש שבמקרה של מוות (לאחר שהחברה מקבלת הודעה על כך), החשבון יימחק לצמיתות.

2. תמונות ומסמכים בענן (Google, Apple)
חברות הטכנולוגיה הבינו שזהו נכס רגשי עצום והן יצרו כלים לניהול המצב:

גוגל (Inactive Account Manager): אתם יכולים להגדיר שאם לא התחברתם לחשבון במשך תקופה מסוימת (למשל חצי שנה), גוגל תשלח קישור להורדת התכנים (תמונות, מיילים, מסמכים) לאדם שסמכתם עליו מראש.

אפל (Digital Legacy): אפל מאפשרת להוסיף "איש קשר לירושה" שמקבל קוד גישה מיוחד. לאחר מות המשתמש (ובהצגת תעודת פטירה), האיש הזה יוכל לגשת לכל התמונות והמידע ב-iCloud מבלי לדעת את הסיסמה המקורית שלכם.

3. מטבעות קריפטו (ביטקוין ואחרים)
כאן נמצא המוקש הגדול ביותר. בקריפטו אין "שירות לקוחות" ואין "מנהל עיזבון".

הבעיה: אם המפתחות הפרטיים (הקודים) של הארנק הדיגיטלי נמצאים רק בראש שלכם או בקובץ מוגן, הכסף אבוד לנצח. מיליארדי דולרים בביטקוין "קבורים" בגלל בעליהם שנפטרו ללא השארת גישה.

הפתרון: כדי שמישהו יירש את הקריפטו, חייבים להשאיר הוראות פיזיות (בכספת או אצל עו"ד) המכילות את המפתחות הפרטיים, או להשתמש ב"חוזים חכמים" שמעבירים את הבעלות אם אין פעילות בחשבון, או להשתמש בשירותי משמורת (Custody) של בורסות גדולות שיש להן פרוטוקול העברת ירושה.

מה אפשר לעשות כבר היום? (המלצות מעשיות)
מינוי אנשי קשר למורשת: היכנסו עכשיו להגדרות ה-Apple ID והפייסבוק שלכם והגדירו איש קשר. זה לוקח דקה וחוסך למשפחה חודשים של בירוקרטיה.

מנהל סיסמאות (Password Manager): השתמשו בתוכנות כמו LastPass או 1Password שיש להן אפשרות ל"גישת חירום" לאנשים שתבחרו.

צוואה דיגיטלית: הוסיפו לצוואה הרגילה נספח שבו רשומים כל הנכסים הדיגיטליים שלכם (בלי הסיסמאות עצמן, אלא רק הנחיות איפה למצוא אותן).

בברכה,
עו"ד שי ללוש.

0522799565

יש לכם עוד שאלות לעורך דין שי ללוש? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!